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     做每周檢查電梯保養(yǎng)：電梯保養(yǎng)人員每周對(duì)電梯的運(yùn)行安全裝置的可靠性和電梯運(yùn)轉(zhuǎn)零部件的靈活性方面，進(jìn)行檢查，確保電梯安全運(yùn)行以及運(yùn)轉(zhuǎn)正常。電梯在全速運(yùn)行時(shí)，快速轉(zhuǎn)換成慢速時(shí)，起動(dòng)運(yùn)行和停止運(yùn)行時(shí)，轎廂內(nèi)要有安全、平穩(wěn)、舒適的感覺。電梯的檢修點(diǎn)動(dòng)短程運(yùn)行應(yīng)穩(wěn)定正常。這些是每日保養(yǎng)檢查制的重點(diǎn)和具體部位。

第一、物業(yè)管理公司、電梯保養(yǎng)公司與乘客、業(yè)主之間存在的矛盾

　   一般來講物業(yè)管理公司只是在電梯出故障時(shí)與電梯保養(yǎng)公司聯(lián)系進(jìn)行修理。電梯的故障原因由電梯維保人員進(jìn)行判斷、處理。這其中最大的問題就是從電梯出故障到修理完畢恢復(fù)使用的時(shí)間長(zhǎng)，通常需1～2h到場(chǎng)進(jìn)行修理，不符合目前物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的承諾(通常承諾10～30min到現(xiàn)場(chǎng))。而且當(dāng)電梯運(yùn)行上出現(xiàn)問題時(shí)，業(yè)主投訴是沖著物業(yè)管理公司的，電梯專業(yè)維保公司得到的訊息、投訴是間接的。這樣電梯保養(yǎng)公司就無法得到很完整的電梯運(yùn)行情況，少數(shù)大公司電梯運(yùn)行監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)除外，故業(yè)主投訴得到的答復(fù)是物業(yè)管理人員從電梯維保人員聽來的答復(fù)，一般業(yè)主總會(huì)感到不是十分滿意。所以物業(yè)管理人員碰到業(yè)主投訴電梯問題會(huì)向業(yè)主推諉，不是物業(yè)管理的問題，而是電梯保養(yǎng)公司的責(zé)任，但業(yè)主的管理費(fèi)是繳給物業(yè)管理公司的，而不是直接繳給電梯維保公司的，理所當(dāng)然要投訴物業(yè)管理公司。就目前來講此類矛盾相當(dāng)突出，對(duì)物業(yè)管理公司在大樓管理上是一個(gè)難題。這里還有請(qǐng)專業(yè)電梯維保公司的電梯保養(yǎng)費(fèi)用與物業(yè)管理費(fèi)的平衡問題。物業(yè)管理公司要生存，要參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，首先要得到大樓的業(yè)委會(huì)認(rèn)可、續(xù)聘，如電梯管理跟不上，電梯使用故障率高，物業(yè)管理公司與業(yè)主、業(yè)委會(huì)有矛盾，產(chǎn)生分歧，自己的生存都有問題，更談不上參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)了。

第二、在電梯管理、維保工作上的運(yùn)作

　  業(yè)主來自世界各地，所使用的電梯絕大部分是高檔的全進(jìn)口電梯，全部24h服務(wù)。在物業(yè)管理中如何管理好電梯？如何使業(yè)主安全正確使用電梯？如何使業(yè)主在使用電梯中感到滿意？如何在電梯日常維保工作中不影響業(yè)主的正常使用？電梯有了故障或困人，如何及時(shí)修理，解救并向業(yè)主解釋致歉等，都是我們?nèi)粘９芾淼墓ぷ鞣秶Ｎ宜靖鶕?jù)物業(yè)管理與業(yè)委會(huì)要求，引用電梯專業(yè)維保公司對(duì)電梯運(yùn)行使用的要求制定了《電梯安全運(yùn)行制度》、《電梯保養(yǎng)技術(shù)規(guī)范》等，并制定了《乘客須知》、《裝修使用電梯須知》發(fā)給業(yè)主，張貼大堂，并由本人與物業(yè)管理員與業(yè)主口頭宣傳講解，以及在每月發(fā)給業(yè)主的征詢表上劃出一欄“業(yè)主對(duì)電梯使用的意見”等。我們所做的例行保養(yǎng)時(shí)間要讓每位業(yè)主知道，星期幾、時(shí)段，讓業(yè)主有所準(zhǔn)備。時(shí)間長(zhǎng)了業(yè)主也就有了概念，知道自己住的樓會(huì)在什么時(shí)候停梯保養(yǎng)。要有人負(fù)責(zé)不定期抽查，以及每月每臺(tái)電梯安全部分檢查。月、季、年度的保養(yǎng)、注油、調(diào)整，我們都嚴(yán)格按照電梯廠家的技術(shù)要求去做。在電梯管理、維保工作中我們嚴(yán)格遵守政府在電梯方面的政策和要求，執(zhí)行專業(yè)電梯維保公司對(duì)電梯運(yùn)行的技術(shù)要求，符合物業(yè)管理上的嚴(yán)格要求。投訴率、故障率都比專業(yè)電梯維保單位低，電梯故障修復(fù)及時(shí)，重復(fù)故障低。作為專業(yè)電梯管理人員在物業(yè)管理中首先要有專業(yè)的技術(shù)理論，更要有精業(yè)的動(dòng)手能力，一方面要學(xué)習(xí)物業(yè)管理、學(xué)習(xí)專業(yè)管理理論、學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)，更要培訓(xùn)維保人員的專業(yè)技術(shù)，提高電梯管理與物業(yè)管理的水平。

第三、目前物業(yè)管理公司與電梯保養(yǎng)公司之間

　  目前物業(yè)管理公司在電梯管理、維保工作中有著幾種不同的操作形式：電梯管理維保工作全部委托電梯專業(yè)保養(yǎng)公司去操作，且簽訂的電梯保養(yǎng)合同形式是全面保養(yǎng)合同即大包。電梯的管理工作由物業(yè)管理公司管理，電梯維保工作則委托電梯保養(yǎng)公司，一般簽訂的電梯保養(yǎng)合同有全面保養(yǎng)合同，有標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)合同。電梯的管理、維保都由物業(yè)管理公司自己負(fù)責(zé)，委派專人專職管理，專職上崗維修工負(fù)責(zé)維保，有些物業(yè)管理公司與電梯專業(yè)維保公司簽訂技術(shù)支持、配件銷售合同。以上幾種形式各有利弊，但投入到電梯管理、維保上的費(fèi)用則高低相差極大，高則每月約幾千、幾萬元/臺(tái)，低則每月約幾百元/臺(tái)。對(duì)電梯的管理、維保、使用效果也大不一樣，乘客(業(yè)主)的投訴，電梯的故障率更是不一樣。

     做電梯年度檢查保養(yǎng)：一般根據(jù)本臺(tái)電梯使用情況而定，通常在1～3年保養(yǎng)1次。年度保養(yǎng)應(yīng)對(duì)本臺(tái)電梯進(jìn)行比較具體和詳細(xì)的全面檢查，著重點(diǎn)應(yīng)放在磨損零部件的及時(shí)調(diào)整，對(duì)于電梯性能降低部分亦應(yīng)及時(shí)修復(fù)。

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